农场度假村是将宁静清新空间的度假体验与农耕、收获及农烹饪家菜等农业生产体验结合起来的一种旅游类型。休闲农庄以这样的价值，迅速引起了投资者的关注。它与其他投资模式的相似之处在于监管对象复杂，并还没有具体的法定来规范。因此，这种模式存在一些潜在的法律风险。
与休闲农庄有关的法律问题
休闲农庄 是农场（Farm）和度假村形式的当地住宿（Homestay）的组合。从本质上讲，休闲农庄是在一个投资活动中存在两个不同的对象。具体来说，休闲农庄是一种旅游和住宿服务的投资及商业活动，但休闲农庄也具有农业、林业和渔业生产的元素。
由于这种混合，休闲农庄导致了法律规定的冲突，尤其是土地法。土地由越南国家按照土地用途分类管理。根据土地法的规定，土地分为农地和非农地。其中，农地包括用于农业、林业与渔业生产活动的土地类型；非农地包括办公用地、总部用地、生产经营用地、商业或居住用地等用途。土地使用者有责任遵守有关土地用途的规定。因此，休闲农庄是旅游和度假业务的投资活动，实施这些项目的土地必须用于商业和服务的目的。于是，在一块有其他用途的土地上建立休闲农庄是一种土地使用不当的行为。
越南实施休闲农庄模式的实际情况
上面分析的休闲农庄只是旅游和住宿业务的投资项目，结合农业生产的部分会被理解为使用此服务时客户体验的一部分，但在现实中，这个模式的实施有很多变种。
许多休闲农庄项目在农用地和林地上形成。 即使是为了招商引资，项目业主也承诺能够将土地用途转为住宅用地，从而可以分割地块，从而将土地使用权转让给投资者。
一个典型的例子是林同休闲农庄项目的数百块土地被大声宣传为每块约3.7亿越南盾，并承诺休闲农庄租金利润和发行“土地使用证”。
同时，人民委员会在这块土地上批准的项目是以造林护林为目的的林地建设项目。 该项目在农用地块上实施商业经营活动，违反了土地使用目的，并且为该地块发行“土地使用证”的承诺没有法律依据。
上述行为是典型的违规行为，可能会带来许多法律后果和风险：
第一，对于投资者而言，违反法律规定将面临包括行政处罚、损害赔偿在内等的制裁。如果造成严重后果，甚至会受到刑事追究。
第二，对于休闲农庄的购房者而言，没有法律依据来取得土地使用证，并不能保证购房者的所有权，导致他们无法出让土地。如果投资项目违法实施，土地购买者的权利将无法得到保障。另一方面，由于现有的法律风险可能是拖累休闲农庄市场下滑甚至导致衰退的主要原因，于是项目所承诺的经济效益不切实际并难以实现。
第三，土地使用不当也会对环境和景观造成严重危害。
面对上述情况，为了完善这些新的房地产商业模式的管理，同时保护投资者的利益，越南国家应该采取哪些措施？
第一，加强投资项目实施、土地利用规划、土地用途转换申请许可等法律规定的落实，而且对非法投资活动进行实行具有高威慑的惩罚形式。
第二，可以看出休闲农庄或酒店式公寓（Condotel）或办公寓（Officetel）等其他类型的房地产都是混合对象，因此没有具体并直接的规定来管理这些主体。然而，这些类型的商业模式本质上仍然是高利润的商业模式，因此为了促进投资活动让社会经济发展，法律需要尽快有法规来调整这些对象，避免不得不实施各种临时解决方案及跟随市场趋势的现象。
以上是阿普拉律师事务所《休闲农庄模式投资的法律评价》的咨询文章。如果您对以上问题仍有疑问需要解答，请联系热线寻求建议和支持。
——————————————
如有任何查询，请联络：
阿普拉律师有限公司
地址：越南河内市还剑郡陈兴道区陈国全路57号7楼。
电子邮件：info@apra.vn
热线：024.23486234 – 0948495885
